東京で戸建購入は難しい？東京都の物件を可視化して考えてみた。

出産、育児、マイホーム購入と最近は色々考えなければいけないことが増えました。

どれも結婚前までは全く意識しておらず情報収集もしていなかったため知らないことだらけです。

今回はマイホームの購入可能性について住宅情報サイトに掲載されていた情報から考えてみました。

また、あわせて勉強も兼ねてR言語を用いた集計と可視化も行いました。

全ての希望を叶えるのは難しい

ちゃんと探し始める前からわかっていましたが、東京はとにかく物件が高いです。

世帯年収が2000万を超える、というような家庭はまた別かもしれませんが、我が家は二人合わせても1000万にも届かないので全ての希望を叶えるのは難しいというのを前提に考える必要があるなぁと感じました。

広い庭付きがよい、都心に近い物件がいい、新築がいい、など色々な希望があると思います。

我が家もまず話し合って、条件に優先順位をつけるところから始め、３つの条件を決めました。

• 今の部屋よりは広い家にしたい（今は1LDK）
• お互いの通勤時間は家から会社までで1時間以内
• ペアローンは考えない

特に２つ目については我が家は共働きで子育て予定、かつどちらの両親も遠方に住んでいるため外せません。通勤時間が1時間を超えると送り迎えがかなり難しくなるため、現実的に生活していくためには必須となります。

加えてお互いの仕事と職場の都合上（妻は保育士で早朝勤務有り）、基本的には東京の西側で考えたいとも思っています。

逆にいうと、上記以外の条件についてはある程度妥協していこうという結論になりました。

築浅の中古戸建物件を検討してみた

物件の価格に大きく関わるのは「新築 or 中古」、「広さ」、「アクセス」だと思っています。

「家を買う＝新築」と思っていましたが、よくよく考えてみるとかれこれ10数年は新築以外の賃貸物件に住んでいますし、特に不満もありません。

何を新築に求めていたのかをもう少し丁寧に考えてみた結果、「水回りで古さを感じなければいいよね」という話になりました。

そうなると築浅物件 or フルリノベーション物件で考えるという選択肢があります。

耐震性能を考えた場合、古い物件は不安が残ったのでとりあえずは築浅物件で考えてみることにして、住宅情報サイトで「築10年以内」かつ「東京都23区＋市」で調べてみたところ2021年4月中旬の時点では1,068件の物件情報がありました。

そこで1,068件の物件データからどこに住めるのかを考えてみました。

物件数トップ10の自治体はどこ？ → 物件数は区内の方が多そう。

まず物件数の多いエリアがどこか気になったため、単純に物件数が多い順に10つの自治体をピックアップしてみました。

No.	自治体	物件数	平均価格（万）	中央値価格（万）
1	世田谷区	86	10575.5	8840
2	足立区	78	4176.8	3939
3	練馬区	72	6320.0	6230
4	江戸川区	57	5032.7	4980
5	大田区	56	8035.2	5440
6	葛飾区	55	4206.6	4198
7	八王子市	43	3606.7	3080
8	町田市	40	4534.8	3765
9	杉並区	38	8257.4	6980
10	板橋区	29	6168.2	5500

どちらかといえば区内のほうが物件が多いように見えます。

また、自治体によっては物件価格の平均値と中央値に差が見られるようです。

世田谷区や大田区は高級住宅街もありますし、その影響がありそうですね。

中古戸建物件のプロファイルは？ → 価格は約5,000万が目安。

物件全体の要約は以下の表のようになりました。

（N=1,068）	平均	標準偏差	Q1	中央値	Q3
価格（万）	6932.89	7584.85	3,872	4,980	6,980
土地面積（m2）	99.42	40.65	82	93	103
建物面積（m2）	104.88	93.70	66	94	120
築年数（年）	5.05	2.58	2.90	5.07	6.98

標準偏差が大きくなっているのでデータを確認したところ、価格が11億の物件や土地面積が447.39平方メートルといった超豪邸があり、極端な値の影響を受けているようです。

平均値が上側にひっぱられている印象＆極端な値を含めても我が家の検討には意味をなさないと考えたため、以降は中央値と四分位範囲（Q1からQ3）で考えました。

中央値で考えると4,980万、ぎりぎり手が届くかもしれないといったところでしょうか・・・。

田舎育ちなので建物面積の中央値が94平方メートルという結果に衝撃を隠しきれませんが、今の部屋よりは広いという条件はクリアしていますし、都内で考える以上、仕方ないのかなと言う印象です。

余談ですが、物件の中央値の価格を高い順に並べてみると上5つの自治体で億越えと言う結果でした。

２３区内・２３区外でここまで違う！？価格差は約1.5倍。

23区内・23区外で物件の詳細は異なるだろう、というのは都民は間違いなく実感していると思います。そこで区内と区外で分けて集計を行った結果が以下となります。

	23区内（N=688）	23区外（N=380）
価格（万）	5,980 (4,490, 8,282)	3,785 (3158, 4,680)
土地面積（m2）	92 (80, 104)	94 (87, 101)
建物面積（m2）	79 (57, 100)	120 (102, 135)
築年数（年）	4.82 (2.82, 6.82)	5.53 (3.21, 7.50)

やはり23区内は高いですね。。。

単純な価格の差で1,200万ほど、建物面積あたりで考えるともっと大きな差となります。

築年数には差があまり差が見られないので、価格差に大きく寄与している要因はは立地によるものではないかと考えられます。

また、23区内の場合には中央値価格でも5,980万円とやや厳しい価格帯となりました。

建物面積も79平方メートルとやや手狭かな？と思います。

東京都内で中古戸建（6000万まで）の物件を可視化してみた

続いて我が家が出せるラインよりやや上の価格帯までを含めた物件を地図上に表示し、どのあたりに住むことができるのか考えてみました。建物面積は80平方メートル以上にしています。

地図の元データは以下から取得しました。

出典：国土交通省国土数値情報ダウンロードサイト
https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-N03-v2_4.html

緑色でハイライトしたエリアが23区になります。

23区内で予算内に収まっているのは練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区が主ですね。

我が家の場合は東京都の西側エリアで考えたいので候補となり得るのは23区の中では練馬区でしょうか。ただ、ほとんどが5000万超えの物件のように見えるため、やや予算オーバーです。。

一方で区外であれば4000万前後でも選択肢があるようなので、そういったエリアで検討していくことになりそうです。

全ての希望を叶えるのは難しいが、ある程度の希望は叶えられそう

今回の検討には駅からの距離であったり、子育てのしやすさといった福祉面は考慮できていないため、そういった点も加味するとまた違った結果になるかもしれません。

ただ、考え始める第一歩としてはおおよそのイメージは掴めたのかなと思っています。

都内の戸建てなんて可能なのか？？という状態から考え始めましたが、全ての希望を叶えた物件は難しくとも、自分たちの絶対に譲れないポイントは叶えられそうということがわかりました。

例えばマンションで考えた場合はどうなるのか、ということも気になるのでまたあらためて調べてみたいと思います。

我が家でのニーズに合わせて調べた結果ではありますが、同じように戸建てを検討している方の参考になれば幸いです。